Если мы решили купить собственную квартиру, в подавляющем большинстве случаев следующим шагом будет получение кредита в банке. Однако высокого чистого заработка и трудового договора на неопределенный срок недостаточно, чтобы получить деньги, чтобы реализовать мечту о собственных четырех углах. Также требуется собственный вклад, т.е. сумма, указанная в договоре, которая будет покрывать часть стоимости недвижимости. Сколько денег нам понадобится и всегда ли они должны быть наличными, мы узнаем во второй части путеводителя «Моя первая квартира».
Что такое собственный вклад?
Собственный вклад является относительно новым явлением в Польше, потому что его требование было введено в январе 2014 г. Польской финансовой инспекцией (KNF) как рекомендация «S». Новые правила запрещают банкам предоставлять ссуды, покрывающие 100% (или более) стоимости имущества. Таким образом, заемщик обязан внести часть суммы в счет покупки квартиры (теоретически это 20%).чтобы гарантировать вашу способность выплатить взятую ссуду. Такие действия призваны защитить как финансовые учреждения, так и самого заемщика, но для многих молодых людей сбор средств для покрытия собственного вклада является большой проблемой. Банки, желая оправдать ожидания своих клиентов, поэтому предлагают несколько вариантов решения проблемы предоставления залога со стороны покупателя недвижимости, благодаря чему есть шанс получить до 90% финансирования покупки квартиры.
Собственный вклад - всегда ли он должен быть наличным?
Именно банк решает, что мы готовы покупать квартиру и регулярно платить в рассрочку . Принимая во внимание наш заработок, выполненную работу, возраст и ряд других факторов, он может решить, сможем ли мы нести ежемесячные расходы, связанные с контрактом и условиями, на которых был предоставлен кредит. Для многих из нас подача заявки на получение ссуды - очень стрессовая ситуация, потому что даже высокий заработок не гарантирует получение ссуды. Залог, как понимают банки, должен быть собственным вкладом за квартиру, который - в зависимости от финансового учреждения - мы можем внести, например:
- Денежные средства - это не обязательно наши собственные сбережения, потому что очень часто это пожертвование от ближайших родственников (например, родителей). Однако помните, что при подаче заявки на ссуду на квартиру мы заявляем, что собственный вклад не является очередной ссудой, взятой в банке, парабанке или на рабочем месте.
- Другое имущество - некоторые банки принимают залог под ссуду в виде другого имущества. Если у нас есть вторая квартира в форме совместной собственности (например, принадлежащая супругу, родителям или по наследству), то стоит сравнить предложения от различных финансовых учреждений, чтобы найти ту, которая примет нашу собственную форму собственного вклада.
- Страхование кредита - если у нас нет минимального собственного взноса, мы можем решить купить дополнительную страховку кредита. Конечно, страховка не бесплатна, поэтому при принятии решения о таком решении нужно учитывать более высокую сумму взноса (тогда мы возвращаем кредит и страховку).
- Государственные субсидии - не всегда необходимо иметь собственный вклад на покупку квартиры, потому что существуют государственные программы (например, MdM или «Квартира для молодежи»), которые позволяют получить финансирование для покупки недвижимости. Однако для того, чтобы получить субсидию на покрытие суммы обеспечения, необходимо выполнить ряд условий, которые подробно изложены в положениях программы. Также стоит помнить, что в планы правительства также входит появление IKM, то есть индивидуального жилищного счета, где будущий покупатель недвижимости сможет использовать не облагаемый налогом счет для сбора средств для собственного вклада.
Внутренний регламент финансового учреждения определяет, какой банк предоставит нам ссуду, например, с собственным вкладом в виде недвижимости или страховки, поэтому, если вы хотите взять ссуду на покупку квартиры, стоит следить за различными предложениями именно с точки зрения возможности предоставления обеспечения, кроме наличных денег.
Сколько нужно внести собственный вклад, чтобы купить квартиру?
Минимальный собственный взнос и его форма связаны с политикой конкретного банка, но должны соответствовать руководящим принципам Польской финансовой инспекции (KNF), которая представила Рекомендацию «S». Новые условия предоставления ипотечных кредитов призваны защитить как банки, так и заемщиков, чтобы не допустить ситуаций, когда кредит предоставляется на так называемые "Высокий риск".
Минимальный собственный взнос за квартиру в 2022-2023 году составляет 20% от стоимости объекта недвижимости. Это значит, что если мы планируем покупать собственные четыре уголка за 250 000 штук. PLN, то банк выдаст нам максимум 200 тысяч. золотые ссуды. Остальные 20%, то есть 50000 в данном случае, мы должны будем заплатить застройщику (продавцу квартиры) как свой вклад. Однако большое количество банков требует, чтобы не менее 10% стоимости недвижимости было покрыто за счет собственных средств, то есть в случае, описанном выше, - 25000 злотых. Оставшаяся сумма, то есть еще 25000, затем выплачивается в виде страхования ссуды, которую мы выплачиваем вместе с платежами по ипотеке.
В каком банке минимальный собственный вклад составляет 10%?
Узнать, сколько стоит наш собственный взнос за квартиру, можно в таблице справа, в которой учтены самые известные банки Польши. Однако стоит помнить, что правила кредитования меняются , поэтому каждый раз стоит проверять себя, какая сумма у нас должна быть, чтобы подать заявку на финансирование. Также следует учитывать, что 10% собственного взноса означают необходимость использования, например, страховки или других банковских продуктов, что реально увеличит наш ежемесячный взнос на несколько десятков или нескольких сотен злотых.
Кредит без собственного вклада - возможно ли?
При подаче заявки на ипотеку для покупки квартиры мы должны продемонстрировать финансовую способность выплатить фиксированную часть стоимости недвижимости, поэтому в каждом ответственном и регулируемом финансовом учреждении Польской финансовой инспекции требуется собственный вклад. Ситуация, при которой мы получаем информацию о том, что нет необходимости платить залог по ссуде, является маркетинговым ходом, который основан, например, на возможности сделать собственный вклад в виде недвижимости.
Учитывая, что при текущих (и постоянно растущих) ценах на жилье в Польше, собственный вклад составляет в среднем 30-80 тыс. Зл., банки часто используют различные удобства, позволяющие немного снизить размер требуемого залога. Примером таких действий может быть рассмотрение разницы между оценкой недвижимости и ценой покупки как частью собственного вклада - в случае, если мы планируем покупать квартиру на вторичном рынке, некоторые банки могут предположить, что собственный вклад представляет собой разницу между оценкой недвижимости и ее фактической покупной ценой. Так, если бы помещение оценили, например, в 200000 злотых, и мы договорились с продавцом о цене 185 тысяч. PLN, тогда 15 000 можно рассматривать как часть собственного вклада. Размер собственного вклада, который нам придется внести за квартиру, зависит от предложения банка и его интерпретации концепции собственного вклада, поэтому даже небольшая экономия не исключает нас из группы потенциальных заемщиков.
Каков собственный вклад при покупке квартиры?
Чтобы осуществить нашу мечту о собственной квартире, нам придется отложить минимум 10% от стоимости всей собственности, которую мы хотим купить. Чем больше мы добавляем собственных средств, тем меньше будет заем и стоимость выдачи займа. В Польше цена квадратного метра на первичном рынке составляла в среднем 6792 злотых, поэтому в случае двухкомнатной квартиры общей площадью 50 м2 мы заплатим 339 600 злотых. При собственном взносе в размере 10% нам нужно будет подготовить 33 960 злотых, но мы должны принять во внимание дополнительные расходы, связанные с предоставлением страховки. Если мы примем решение о взносе в размере 20%, то необходимо будет подготовить 67 920 злотых для обеспечения кредита.
Если у нас нет собственных сбережений или их недостаточно для покрытия стоимости ипотеки, мы можем обратиться за помощью к семье. Однако стоит помнить, что в этом случае вам необходимо составить договор, сообщить об этом в налоговую инспекцию и оплатить налог на наследство и дарение. Если донорами являются люди из первой налоговой группы (например, братья и сестры, родители, супруги, дети), а общая сумма не превышает 19 274 злотых, то мы можем рассчитывать на освобождение от налогов.